资管时代的存量抉择与价值释放

商业存量时代下，如何盘活存量资产，通过运营提升价值，成为商业地产运营商努力的方向。近年来越来越多的企业走上资管道路，存量改造逐渐成为企业发展的新路径。交易市场上，可以看到机构资金入局，收并购规模的上升。

对资本方而言，商业资产投资的吸引力更多来自于价格增值的潜力。企业主要通过自有资金或基金模式收购存量物业项目，通过资管平台改造运营，提升物业租金收益，实现资产增值，较后通过卖出实现退出收益。

相关研究机构数据显示，2021年上半年，内地共录得商业地产大宗交易成交金额880亿，单笔交易的成交均价为9.3亿元，比2020年降低1.8亿元。可以发现，当下投资者对资产交易更加理智审慎，高总价成交项目减少，整体市场依然活跃。

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细分城市来看，上半年内地大宗交易标的绝大部分位于一线城市，具有高集中度的特点。其中，北京、上海作为国内大宗交易市场的风向标，今年以来交易率先反弹。

从物业类型来看，办公楼项目依然是最受青睐的资产，占据着较大的市场交易份额。如北京的SK大厦以超90亿总价成交，这一价格刷新了疫情后国内大宗交易市场成交的记录。

而购物中心资产上半年交易热度也不低，主要由外资、险资以及基金类买家促成。其中更是出现近年来同类资产中的较大交易金额，为Brookfield（博枫）以89亿元收购上海悦荟、青岛悦荟等位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包，外资继续表现出对国内条件较优商业项目的青睐。

对于优质资产，资本从不吝于收购，而成功的交易也能使卖方获得丰厚的利润回报。在增量空间缩窄、存量当道、利润增长难题之下，资管运作下的商业在资产价值优化与流动性释放中具有广阔想象。

但在市场环境的变化之下，通过资管实现存量资产的提升，无论在投入与收益、谋略与布局、运营与创新等方面并非易事。如何把握机会，实现从资产到资本的跨越，在投资周期中提升价值，无疑都需要丰富的市场经验，更需要参与主体独特的见解与思维火花的碰撞。

11月2日，2021观点商业年会将在上海举办，届时将有一场关于“资管时代的存量新途”主题讨论会，会议将邀请来自全国各地的金融机构、企业以及专家学者共同参与，深入探讨资管时代下存量资产的创新与走向，为从业者们提供更多借鉴与经验。同时，针对存量资产的资本赋能，如商业资产证券化以及商业REITs等热门话题也将进行深入交流。

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